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東京、これから買える街? Vol.2

東武東上線の地味な駅が意外な狙い目!? 絶妙な住みやすさと再開発で地価も高騰か (上板橋編)

文=相樂 喜一郎(さがら・きいちろう)

 

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上板橋駅南口商店街の日中

 この記事はこれから子育てを迎え、自宅の購入を本気で検討している方向けに書いています。日本全体だけでなく、東京の不動産の価格は、2013年のアベノミクス開始以降、高騰が続いたものの、融資関連の不手際やコロナ禍を含め、潮目を迎えつつあります。

 その中で、再開発エリアを中心に地価や利用者の推移などのデータを基に将来日本経済やあなたの仕事に万が一のことがあっても、資産価値が落ちにくく、売却をすることになってもローンの完済可能性が高く、不幸になりにくい街や駅を探していきます。

 目標は第二、第三の武蔵小杉や豊洲、柏駅を発見し、あなたの“人生のクサビ”になれればと考えています。

1.計画決定から20年、ようやく動き出す再開発、上板橋

 前回の武蔵小杉駅ほど大規模ではないものの今後、5年、10年で多く変わりそうな街があります。それは東武東上線『上板橋』駅です。都市計画決定が平成16年に行われ、今年まで約15年間、施設計画等の変更で動かなかったものの、区域縮小や関係者の調整を経て、いよいよ動きそうな気配を見せています。

 上板橋駅は東武東上線の各駅列車しか停まらないものの、池袋駅から15分以内と便利な位置にあり、隣駅であるときわ台駅と共に良好な住宅環境を形成しています。グーグルマップを見ると、メインストリートとされる黄色いエリアはときわ台駅や東武練馬駅より、圧倒的に広範囲にわたっています。今回再開発が行われる南口だけでなく、北口にもイトーヨーカドーや商店街が形成されており、街としての利便性は既に高いものと思われます。

 上板橋駅南口駅前東地区第一種市街地再開発事業(板橋区決定)について、東京都都市整備局のサイトを見ると、以下のように書かれています。

 

当地区を含めた駅周辺地域は狭隘な道路が多く、木造住宅や店舗併用住宅などが密集しており、土地の高度利用が図られていない。また、駅前への取付け道路が未整備であり、緊急時の交通アクセス困難など都市機能を果たせない状況にある。中略、建物の不燃化、土地の高度利用を行うことで、防災面の強化、商店街の活性化を図る。

 

 ポイントは、『駅前商店街が雑多な状態で建物の老朽化が進んでおり、再開発を行い、幹線道路である川越街道までの道路を拡幅し、高層ビルを建て、安全で住みやすい街づくりを進めたい』ということです。

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