東池袋、消滅可能性都市選出をバネに進化！「猥雑な繁華街」から緑とアートの街へ

4.東池袋駅の価値は今後も上昇するか？

　このように、たくさんの再開発計画がなされ、街の印象が変わっていきそうな東池袋。
しかし、不動産購入を検討するには、さらに詳しく将来的な価値を見極める必要があります。そこで、それぞれのデータを基に詳しく確認していきます。

●4-1.東池袋駅周辺の世帯数の比較

　上記は、東池袋駅と徒歩15分圏内の雑司ヶ谷駅・護国寺駅の世帯数を比較したグラフです。

　先ほど、年収で比較して分かったように、東池袋駅は他の駅と比べ、単身世帯が多いことがわかります。

　利便性の良さやサンシャイン60に近いことから、オフィスへのアクセスを重視した単身者に人気です。

　しかし、再開発計画による大型マンション建設の影響により、今後は単身者というより、2人または家族世帯が増える可能性が高いです。

●4-2.東池袋駅の人口予測

　次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省」のデータを国際航業が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

　データによると、どの駅も大きな変化は予測されず、近隣駅含め人口の減少が予測されない手堅いエリアであることがわかります。

　こちらは豊島区全体の人口推移を表したグラフです。2020年までは年々上昇傾向にあり、2万人以上増えています。

　しかし、2021年は、コロナ禍による郊外需要や外国人の帰国の影響から減少傾向にあることが推察されます。

　利便性を志向する単身者に強みを持っていた東池袋に人が帰ってくるのはもう少し先になるかもしれません。

●4-3.交通機関の乗車率から見る利便性

　東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「東池袋駅」を利用する乗降客数の推移を考察していきます。

　データによると、東池袋駅の乗降客数は年々増加傾向にありますが、2019年は若干減少傾向にあります。ただ、東池袋駅周辺の再開発が完了したら、乗降者数は増加することが想定されます。

●4-4.東池袋駅の地価を考察

　次に、東池袋駅の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『豊島5-24(東池袋駅)』と、住宅地に区分されている『豊島ー2』、近隣駅の3地点のデータを基に、2012年から2021年までの価格をグラフにしたものです。

4-4-1.商業地に区分される「東池袋駅」について

　商業地の地価は、アベノミクスの影響もあり、2012年から2021年にかけて大きく増加しています。

　消滅可能性都市に選出された翌年の2015年から、豊島区は消滅可能性都市脱却に向けて、緊急対策会議を実施しています。本腰を入れた再開発事業を計画し、地価の上昇に影響を及ぼしているようです。

　なお、2012年から2021年にかけて86万円/平方メートル(約62％)増加しています。

4-4-2.住宅地に区分される「東池袋駅」について

　住宅地も、商業地と同様に年々上昇傾向にあります。居住用・商業用どちらも有益性が期待できるのではないでしょうか。

　なお、2012年から2021年にかけて18万円/平方メートル(約43％)増加しています。

●4-5.東池袋駅の中古マンション価格の推移

4-5-1.マンション等住宅価格の推移

　ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の東池袋駅周辺の中古マンションや土地に関する価格推移を確認します。

　まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの東池袋駅周辺の中古マンションに関する価格をまとめたものです。

　東池袋駅の中古マンションの価格は、2010年以降、上昇傾向が続いています。グラフを見ると、その上昇が一目で分かります。また、直近の3年間に限れば14.76％程度上昇しています。

　中古マンションの価格は上昇傾向にある一方、中古戸建・土地の価格は2021年4月から10月にかけて下落傾向にあります。今後は再開発の影響を受け、上昇基調になる可能性が高く、注視が必要です。

4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめ

　このように堅調に推移している東池袋駅の住宅価格ですが、さらにいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

　まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70平方メートル前後の中古マンションの平均価格を5,039万円(238万円/坪)でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格10450万円(494万円/坪)でした。

　他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格6,421万円(303万円/坪)でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格6,900万円(326万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

　上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(6,120万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約71％もの乖離がありました。

　他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。