不動産価格の高騰、ついに潮目がきた!不幸にならない再開発の街購入(豊洲編)

再開発エリアの最前線の豊洲! 利便性よく人口増加継続も…不安はやはり災害リスク?

文=相樂 喜一郎(さがら・きいちろう)

4.豊洲の価値はさらに上昇するのか?

 ここまでの解説で、再開発やオリンピックの招致により継続して注目されているエリアであることはご理解いただけたかと思います。

 では、ここからは、「より具体的にどのように豊洲が変わったのか」や「今後の人口増加は見込まれるのか」をそれぞれのデータを基に解説していきます。

4-1.江東区全体の人口推移

参考:不動産ファイル(06年から20年まで)

 

 上記は、江東区が発表した「世帯と人口の増減表」のデータを基に、グラフ化した区全体の人口の推移です。再開発が活性化した翌年の06年以降、14年で約95,000人以上の人口が増加していることが分かります。

 今後も、豊洲の再開発が進んでいることや地上48階、総戸数1,152戸の超高層マンション「ブラインズタワー豊洲」の入居が22年3月から開始されることを考慮すると、上昇傾向に向かうことが見込まれます。

参考:日本の超高層ビル
https://skyskysky.net/construction/202110.html

4-2.江東区の全体の人口予測

参考:人口問題研究所

 

●なぜ将来的に豊洲の人口の増加傾向に向かうと言えるのか?

 人口問題研究所が発表した「将来推計人口(18年3月統計)」のデータを基に考察していきます。このデータによると、20年の江東区の総人口は約52万人であり、今後25年で現在より5~6万人、増加することが予測されています。

 しかし、20年現在、すでにこの数値を上回る人口を推移しているため、今後も継続して「将来推計人口(18年3月統計)」を上回る増加が予測されているのです。

4-3.交通機関の乗降客数から見る利便性

参考:不動産ファイル

 次に、関東交通広告協議会が発表したデータを基に、東京メトロ有楽町線とゆりかもめ線の乗降客数の推移を考察していきます。

 10年、地上44階建てのタワーマンション「シティタワーズ豊洲」の建設以降、東京メトロとゆりかもめ線の乗降客数が年々高い水準を推移していることがわかります。具体的には、10年間で、東京メトロは約9万人、ゆりかもめ線は約13,000人の乗降客が増えています。

 前述の人口推移表から、この10年間で増えた人口は約5万5,000人ですから、増えた人口の大半が鉄道を利用していることが分かります。このことは、豊洲のアクセスの良さゆえだと推察が可能です。

4-4.豊洲の土地の価格の推移

参考:不動産ファイル

 次に、豊洲の土地の価値を見ていきます。ここでは、商業地域に区分されている「江東5-16(東京都 江東区豊洲4-1-3)」の地域のデータを基に上記のグラフにまとめました。

 06年以降、上昇傾向に向かいましたが、08のリーマンショックにより4年間価格が低迷しています。しかし、「豊洲地区地区計画」や東京オリンピックの影響により、15年間で約66万円と倍近くまで上昇していることが分かります。

 また、20年の東京都全体の商業地域が前年比約6.5%の上昇に対し、豊洲は倍の約13.6%と約2倍以上の公示価格で価格が推移したことも、今後の価値が上昇傾向に向かうと予測されている一因です。

4-5.豊洲駅周辺の中古マンションの価格推移

 最後に、ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータを基に、実際の江東区の中古不動産の価格推移を確認します。まずは、下記の中古マンション、戸建て、土地をまとめたグラフをご覧ください。

引用:住まいのインデックス

 上記のデータを見ると、直近3年間で中古不動産全体の価格は、約14%近くまで上昇していることが分かります。東京都全体の標準的な物件の価格が約6%に対し、こちらも倍以上の数値を推移していることを考慮すると、将来的に、豊洲エリアのマンション価格は今後も人口の増加と共に、右肩上がりで推移していくことが予測されます。

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