京王線「明大前」駅、学生街が実はファミリー層にもオススメなワケ

4.明大前駅周辺の価値は今後も上昇するのか？

　このように、明大前駅周辺は穴場的な魅力ある場所です。しかし、不動産購入を検討するには、さらに詳しく将来的な価値を見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

●4-1.明大前駅周辺の世帯数を比較

　上記のグラフは「明大前駅」と「池ノ上駅」、「東松原駅」の世帯数比較です。「明大前駅」は他の駅同様に単身者が60％と多いことがわかります。

　「学生街」として有名な為、単身世帯が多くなっていますが、渋谷や新宿へのアクセスを考えると通勤・通学にも便利で穴場の駅と言えます。

●4-2.明大前駅周辺の人口予測

　次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)／国土交通省」のデータを国際航業が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。

　2050年までの人口の増加数は、明大前駅は2,674人減少の予想となっています。しかし、減少率は他の2駅より少ないことがグラフからわかります。今後は、駅個別で不動産の選別を行っていく必要がありそうです。

　上記は、世田谷区「町丁別世帯数および人口表」を元に過去10年間の世田谷区全体の人口推移をグラフにしたものです。

　データによると、2020年までは順調に上昇していました。しかし、2021年に減少しています。しかし、2019年に比べると総人口数は多く、今後大きく減少するといった心配はないように思います。

●4-3.交通機関の乗車数から見る利便性

　東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「明大前駅」の乗降者数の推移を考察していきます。

　明大前駅は、他の2つの駅に比べ圧倒的に乗降者数が多く、上昇を続けていることがわかります。明治大学の人気も影響しているかもしれません。実は、志願者数は明治大学が早稲田を上回るなど、ここ10年以上明治大学の人気が高まり、女子学生からの人気も飛躍的に上がっているといいます。

　また、明大前駅には明治大学だけでなく、他にも学校がいくつかあり、活気ある街は続いていくと予想されます。

●4-4.明大前駅周辺の地価を考察

　明大前駅周辺の地価を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『世田谷5-14(明大前駅)』と、住宅地に区分されている『世田谷-80(世田谷区松原1-29-16)』の地域と近隣の場所を含めた3地点のデータを基に、2012年から2021年までの価格をまとめたものです。

4-4-1.商業地に区分されている『世田谷5-14(明大前駅)』について

　商業地は、2014年からは徐々に地価が上がり、2012年から2021年にかけて21万円／平方メートル(約30％)増加しています。東松原駅に比べても増加率は高くなっています。

4-4-2.住宅地に区分されている『世田谷-80(東京都世田谷区松原1-29-16)』について

　住宅地の地価は、ゆるやかですが上昇傾向で、2018年から2021年にかけて4万円／平方メートル(約7％)増加していました。商業地と異なり、こちらは駅周辺の住宅街と同じレベルで上昇しています。学生街であり、一般的な家族世帯が多い分、比較的穏やかな上昇に思えます。

●4-5.明大前駅の中古マンションの価格推移

4-5-1.マンション等住宅価格の推移

　ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の明大前駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。

　まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの明大前駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。

　上記のグラフによると、他の地域同様、現在駅周辺の中古マンションの価格は上昇傾向です。直近の3年間を見ると5.46％程度上昇しています。戸建ての価格も上がる一方です。ただ、コロナウイルスの影響を受け、2021年の土地価格は下落していました。

4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめ

　このように堅調に推移している明大前駅の住宅価格ですが、さらにいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

　まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70平方メートル前後の中古マンションの平均価格は5,311万円(251万円／坪)でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格9,517万円(449万円／坪)でした。

　他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格5,082万円(240万円／坪)でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格4,677万円(221万円／坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

　上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(5,023万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約89％もの乖離がありました。

　他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

　ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している40代男性の方へ、まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。

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