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不動産価格の高騰、ついに潮目がきた!不幸にならない再開発の街購入(中目黒VS自由が丘編)

中目黒VS自由が丘 マンション買うなら…?自由が丘は再開発でどう転ぶか

 過去3年間、都内を中心に再開発地域のマンション価格や人口、乗降客数の推移を見てきました。

 2022年の暮れにはいよいよ日銀の方針修正だけでなく、18歳までの子どもに月5,000円程度の給付検討もあり、今後も東京は買っていいマンションとそうでないマンションの選別が進みそうです。

 購入を検討するお客さまにマンションの良し悪しを説明する際、『実際にマンションを購入するなら、他の地域』と比較して、どうなっているか? すなわち、価格の高い安いは他地域や過去との比較で判断するのが最も良いと分かってきました。

中目黒のメインストリートに立ち並ぶ飲食店
中目黒のメインストリートに立ち並ぶ飲食店

 ここからは2つの地域をピックアップして、マンション選びに大切なポイントを比較していこうと思います。

 今回はこちらも前回同様に再開発が続く中目黒自由が丘のデータを整理し、その将来性を見ていこうと思います。

1.人口や世帯数、年収の比較

再開発が完了した中目黒高架下の様子
再開発が完了した中目黒高架下の様子

 目黒区東部に位置する『中目黒』駅は、東京メトロ日比谷線と東急東横線の2路線が乗り入れる、利便性の高さが人気の街です。

 2016年に『中目黒駅周辺地域整備』の再開発が完了し、洗練されたお店が軒を連ねる新しい商業施設として、『中目黒高架下』がリニューアルオープンしました。

 また、2020年12月には「中目黒駅前北地区市街地再開発準備組合」が発足し、東急ストアやその周辺エリア(上目黒1-20・21)を対象に、再開発が検討されています。

再開発予定地
再開発予定地

 東急線『自由が丘』駅は、東急東横線と大井町線の2路線が乗り入れ、利便性も文句なし、住みたい街ランキングではいつも上位に食い込む、沿線屈指の人気エリアです。

 『自由が丘』駅正面口改札から見て、駅前ロータリーの右側エリアを歩いてみると、閉店、移転の張り紙が目立ちます。

 そこが、まさに再開発が予定されている「自由が丘一丁目29番地区」です。

 鹿島建設とヒューリックが組み、地上14階・地下3階、高さ約60mの複合施設が建設される計画で、23年度工事着手、26年度竣工を予定しています。

 まずは、共に再開発が続く両駅の人口と世帯数推移のデータを比較していきます。

●1-1.人口と世帯数の推移とその比較

参照:目黒区渋谷区世田谷区

 目黒区、渋谷区、世田谷区が発表した人口に関する統計データを基に、中目黒駅、自由が丘駅から徒歩15分圏内の世帯数と人口の推移を考察していきます。

 データを確認すると、中目黒駅も直近5年間の間で多少の増減はあるものの、世帯数、人口共にほぼ横ばいで推移していることがわかります。

 一方の自由が丘駅は、世帯数が294世帯、人口が935人と共に若干数減少していることがわかります。

 後述しますが、こちらは街全体の高齢化が原因の一つだと考えられます。

●1-2.駅徒歩圏の人口予測の比較

 次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。

 上記のグラフは『国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省』のデータを国際航業が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

 中目黒駅の2050年までの人口は、2,211人増加の予想となっています。中目黒駅周辺であれば、今の所、将来的な人口の減少を心配することはないように思います。

 一方、自由が丘駅は2,373人減少の予想になっています。

 正直、ほぼ変わりませんが、目黒区も自由が丘駅周辺の人口が2035~40年頃をピークに減少に転じると予測されていること、徐々ではあるものの高齢化の進行が顕在化し始めていることを区は問題視しています。

 このようなことから、今後の人口増加のために鉄道網の強化や街の魅力の維持・更新、ビジネス交流人口の誘致などの対策が検討されています。

●1-3.駅徒歩圏の年収の比較

 次に、中目黒駅と自由が丘駅の年収別世帯数の割合を比較していきます。

 中目黒駅は、年収200万円未満の世帯が自由が丘駅と比べて多く、約14.2%程度を占めることがわかりました。

 家賃は高めの印象ですが、単身者が住みやすい街なのかもしれません。

 一方、年収1,000~1,500万未満の世帯数を比べると、自由が丘駅の方が割合が高く、約11.2%程度を占めることがわかりました。

 住まれている方の年齢的なところもあるかもしれませんが、この数値から自由が丘駅は経済的にゆとりある世帯から愛されるエリアであることがわかります。

●1-4.人数別世帯数の比較

 上記のグラフは、中目黒駅と自由が丘駅の世帯数を比較したグラフです。

 年収比較のデータ同様、自由が丘駅に比べると、中目黒駅は単身者の割合が高いことがわかります。

 渋谷駅へのアクセスや日比谷線など交通網の良さから働く単身者が多く住むため、それが数値に反映されていると考えられます。

 自由が丘駅は2人以上の世帯が割合として高く、子育て真っ盛りのファミリー層や、子育てが終わり、リタイア後の落ち着いた暮らしを求めるご夫婦などが住んでいるイメージがあります。

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