高い利便性と下町風情が調和している板橋、再開発事業の進展により今後さらに住みやすい街へ進化する

3．板橋の価値は今後も上昇するのか？

　板橋駅周辺は再開発計画が順調に進めば、歴史を紡ぐ街として今後活気に満ちた街となることは間違いありません。

　しかし、不動産を購入するうえでそれだけの情報で購入を決めるのは安直すぎます。将来的に街全体の価格の上昇が見込めるのかどうかを知ることが最も重要です。

　そこで、ここからは板橋駅周辺がどのように変化していくのか？　それぞれのデータを基に定量的な分析を行いながら解説していきます。

●3-1．板橋区全体の人口の推移

　板橋区が発表した『世帯数・人口表』のデータを基に、板橋区の人口の推移を考察していきます。このデータによると06年以降、安定して人口が増加していることが分かります。

　14年間大幅な減少を見せていないことや現在計画されているタワーマンションの入居開始を考慮すると、今後も安定して区の人口が増加していく可能性は高そうです。

●3-2．板橋区の全体の人口予測

　次に、将来的になぜ板橋区の人口が増加していくと言えるのか？ 板橋区が発表した『板橋区人口ビジョン及び総合戦略2019』のデータを基に考察していきます。このデータによると、20年をピークに区の総人口は減少していくと予測されています。

　しかし、実際の20年の人口は『板橋区人口ビジョン及び総合戦略2019』で予測された数字よりも約17,000人も増加しているうえに、区内の他のエリアでも大規模な再開発事業が進められているため、ターミナル駅近くの勝ち組の駅として、将来的にも人口は増えていくことになりそうです。

●3-3．交通機関の乗車率から見る利便性

　JRが発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、板橋駅を通っているJR埼京線の乗車客数の推移を考察していきます。

　08年をピークに2年間乗車率が減少していましたが、安定して板橋駅の利用者は増加傾向でした。19年には、約1,000人減少を記録しています。これは、同年の年度末に発生した新型コロナウィルスの影響を受け、電車を利用する方が減ったことが原因だと考えられます。

　ちなみに、JR東日本が発表した『各駅の乗車人員 2019年度ベスト100』を確認すると、19年には主要駅でも前年に比べて減少しているため、そのことはあまり気にする必要はなさそうです。したがって、板橋駅の乗車率は全体的に上昇傾向だと言えます。

●3-4．板橋の土地の価値の推移

　次に、ここまで見てきた板橋駅周辺の土地の価格を確認していきます。上記のグラフは商業地域に区分されている『板橋5-13（東京都板橋区板橋1-46-3）』と、住宅地に区分されている『板橋－24（東京都板橋区板橋2-14-6）』の地域のデータを基に、06年から20年までの価格をグラフにまとめたものです。

3-4-1．商業地『板橋5-13（東京都板橋区板橋1-46-3）』について

　08年に起こったリーマンショックの影響を受け、約5年間低迷していました。しかし、アベノミクスの影響を受けてか、14年から徐々に価格が上昇しており、14年間で252,000円／平方メートル（45％）増加しています。

3-4-2．住宅地に区分されている『板橋－24（東京都板橋区板橋２－１４－６）』について

　一部、データがない時期もありますが、13年以降は安定して価格が上昇しています。14年間で132,000円／平方メートル（33％）も増加しているため、駅周辺の利便性と共に、こちらも安定して価格が上昇してきたと言えます。

●3-5．板橋の中古マンションの価格推移

　最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の板橋駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。

　まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの板橋駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。

　上記のグラフによると、現在板橋の中古マンションの価格は若干の増減を繰り返しながら上昇傾向です。10年以降、ほとんど値動きがなかった中で、14年から大幅に価格が上昇していることが分かります。

　また、2020年に発生した新型コロナウィルスの影響を受けている不動産が多い中、大幅な減少も見せず直近3年間で約1％上昇しています。

　このことから、再開発事業の計画が問題なく認可されれば、将来的にも安定して上昇していくことは間違いなさそうです。