「住みたい街ランキング」圏外の地味な駅ながらもある層に大人気！その理由とは?

4.駅周辺の価値は今後も上昇するのか?

　このように、人気の小学校の完成により、子育て世代からの注目度はアップすることが予想される東大前駅周辺ですが、不動産購入を検討するには、さらに詳しく将来的な価値を見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

●4-1.駅周辺の世帯数の比較

　上記のグラフは「根津駅」と「若松河田駅」、「東大前駅」の世帯数を比較したものです。単身世帯も多いですが、東大前駅は前述の通りファミリー層に支持されている地域と言えます。

●4-2.東大前駅周辺の人口予測

　次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（H30国政局推計）/国土交通省」のデータを国際航業が編集・加工した情報を元に作成したグラフです。

　データによると、2050年までの人口増加数は、40年からは若干の減少傾向ではありますが、20年から比べると6,662人増加の予想となっています。

　上記は、文京区「町丁別世帯・人口」を基に過去10年間の文京区全体の人口推移をグラフにしたものです。

　データによると、20年までは人口が上昇していましたが、21年に減少しています。しかし、280人の減少と大幅なものではないため、今後大きく減少するといった心配はないように思いますが、数値を注視していく必要があります。

●4-3.交通機関の乗車数から見る利便性

　東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に「駅」の乗降者数の推移を考察していきます。

　データによると、東大前駅の乗降客数は大幅な減少は見られませんでした。3駅での比較では「都営地下鉄若松河田駅」の乗降客数が増え、他の駅からの引き離しをはかっています。

●4-4.東大前駅周辺の地価を考察

　次に、東大前駅周辺の土地の価格を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『文京5-20（東大前駅）』と、住宅地に区分されている『文京-15（文京区向丘1-15-7）』、近隣の場所を含めた3地点のデータを基に、2011年から21年までの価格をまとめたものです。

4-4-1.商業地に区分されている『文京5-20（東大前駅）』について

　14年から徐々に地価が上がり11年から21年にかけて22万円/平方メートル（約33％）増加しています。

4-4-2.住宅地に区分されている『文京-15（文京区向丘1-15-7）』について

　こちらは14年、15年のデータがありませんでしたが、16年から徐々に地価は上昇し11年から21年にかけて19万円/平方メートル（約30％）増加していました。

●4-5.の中古マンションの価格推移

4-5-1.マンション等住宅価格の推移

　ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、駅周辺に建つ中古マンションの価格推移を確認します。まず、下記のグラフをご覧ください。

　上記のグラフによると、現在東大前駅周辺に建つ中古マンションの価格は低下傾向です。直近の3年間を見ると0.14％程度下落しています。

　一方で、一戸建ての価格や土地価格は上昇していることを考えると、コロナ禍で戸建ての人気が高まったことも影響しているのかもしれません。

4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめ

　このように堅調に推移している東大前駅の住宅価格ですが、さらにいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

　まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70平方メートル前後の中古マンションの平均価格は6,290万円（297万円/坪）でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格9,087万円（429万円/坪）でした。

　他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格8,308万円（392万円/坪）でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格5,638万円（266万円/坪）でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

　上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格（6,745万円）を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約35％もの乖離がありました。

　他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。