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不動産価格の高騰、ついに潮目がきた!不幸にならない再開発の街購入(上野編)

上野、来日客も多い下町は、駅のリニューアルや再開発計画がどうでるか注視

文=相樂 喜一郎(さがら・きいちろう)

4.上野駅周辺の価値は今後も上昇するのか?

上野駅周辺の様子
上野駅周辺の様子

 このように、上野駅周辺は魅力ある場所です。しかし、不動産購入を見当するには、さらに詳しく将来的な価値を見極める必要があります。

 そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

●4-1 上野駅周辺の世帯数の比較

 上記のグラフは「上野駅」と「浅草駅」、「御徒町駅」の世帯数比較です。「上野駅」と「御徒町駅」は単身世帯数が多いことがわかります。

 飲食店も多く、山手線の中では比較的リーズナブルな土地柄や、11路線利用できる利便性なども人気の理由かもしれません。

●4-2.上野駅周辺の人口予測

 次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省」のデータを国際航業が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。

 どの駅も2050年に人口の増加数が減少する予想となっているものの、大きな変化は予想されていません。

※参考:台東区役所HP

 台東区が発表した『各年1月1日現在の人口・世帯数』のデータを基に、台頭区の人口を考察していきます。

 このデータによると、2013年にグンと人口が増加しています。2012年末に「東京スカイツリー」が完成したことも影響しているかもしれません。

●4-3.交通機関の乗車率から見る利便性

※参考:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局・平成30年度)の数値を参考に作成

 東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「上野駅」の乗車数の推移を考察していきます。

 上野駅は高い乗客数ではありますが増加はしていませんでした。将来的な展望ですが、2019年に多少減少しており、今後を注視する必要があるでしょう。

●4-4.上野駅周辺の地価を考察

駅前の「上野マルイ」
駅前の「上野マルイ」

 上野駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『台東5-12(上野駅)』の地域と近隣の場所を含めた3地点のデータを基に、2012年から2021年までの価格をグラフにまとめたものです。

 上野駅周辺には住宅地の地価公示が無いため、商業地のみ記載いたします。

<small>※参考:<a href="https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0" target="_blank"><u>国土交通省地価公示・都道府県地価調査</u></a></small>
※参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

 住宅地は、2014年からは徐々に地価が上がり、2012年から2021年にかけて67万円/平方メートル(約61%)増加しています。

商業地『台東5-12』の様子
商業地『台東5-12』の様子

●4-5.上野駅の中古マンションの価格推移

駅周辺のマンション群
駅周辺のマンション群

4-5-1.マンション等住宅価格の推移

 ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の上野駅周辺に建つ中古マンションの価格推移を確認します。

 まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの上野駅周辺に建つ中古マンションの価格をまとめたものです。

<small>※引用:<a href="https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/00039-st/" target="_blank"><u>ライフルホームズ</u></a></small>
※引用:ライフルホームズ

 上記のグラフによると、他の地域同様、現在、駅周辺に建つ中古マンションの価格は上昇傾向です。直近の3年間を見ると14.77%程度上昇しています。多くの駅と異なり、戸建ての価格も上昇傾向にあります。土地の価格は2021年1月から下降しているので注視したいです。

 住宅地が少ない上野駅周辺は土地も戸建ても商業地扱いされ、外国人を含め、2010年以降、これまで買われてきたのかもしれません。

4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめ

 このように堅調に推移している上野駅の住宅価格ですが、さらにいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。一旦、ざっくり知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。

 まず、大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を元に平均価格を出しており、70平方メートル前後の中古マンションの平均価格を5,983万円(283万円/坪)でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格8,008万円(378万円/坪)でした。

 他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格5,032万円(238万円/坪)でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格5,827万円(275万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。

 上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(5,614万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約43%もの乖離がありました。

 他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。

 ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している40代男性の方へ、まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。

 これまでの50件を超えるローン破綻や債務整理、失敗事例を踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、安心できるマンション購入の無料相談を始めました。

 コンセプトは「約20年後に来る65歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの紹介」です。

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