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不動産価格の高騰、ついに潮目がきた!不幸にならない再開発の街購入(下北沢&明大前編)

下北沢VS明大前、買うならどっち? 再開発の内容とマンション相場でじっくり比較

2.人口や世帯数、年収の比較

 そんな各駅の人口と、世帯数推移のデータを比較していきます。

●2-1.人口と世帯数の推移とその比較

 


※参照:世田谷区

 世田谷区が発表した人口に関する統計データを基に、下北沢駅、明大前駅から徒歩15分圏内の世帯数と人口の推移を考察していきます。

 データを確認すると、下北沢駅は世帯数、人口共に2019年から2023年の間で若干数増加しています。明大前駅も同じく、若干数ではありますが増加しています。

 それぞれ学生が多い地域のため、コロナ禍でのリモート化による人口の減少も考えられましたが、数値を見ると大きな影響はなかったようです。

●2-2.駅徒歩圏の人口予測の比較

 次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。

 上記のグラフは『国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省』のデータを国際航業が編集・加工した情報を元に作成されたグラフです。

 下北沢駅の2050年までの人口は、1,852人減少の予想となっており、2040年以降から減少傾向にあります。

 一方の明大前駅も、2,674人減少の予想となっており、2030年以降から徐々に減少傾向であることがわかります。

 また、年齢別にみてみると、どちらの駅も高齢者の数は、25年の間で1万人程度増える予想となっており、将来的な少子高齢化の影響が表れた数値になっています。

●2-3.駅徒歩圏の年収の比較

 次に、下北沢駅と明大前駅の年収別世帯数の割合を比較していきます。

 下北沢駅は明大前駅に比べて、年収500万円以上の世帯数の割合が、すべて明大前駅を上回っていることがわかります。学生が多く住む明大前駅に比べ、下北沢駅の方が年齢層が高いことが要因として考えられます。

 一方の明大前は、200万円から500万円未満までの割合が下北沢より高く、前述の通り、学生に愛されているエリアであることがわかります。

●2-4.人数別世帯数の比較

 上記のグラフは、下北沢駅と明大前駅の世帯数を比較したグラフです。

 下北沢駅は、やはり単身世帯の割合が高く、全体のおよそ59%を占めています。しかし、開発の効果か明大前駅に比べて3~4人世帯も多くなっています。

 単身者や若者が住むイメージの強かった下北沢駅も、ファミリー層にも好まれる街になることで、今後の価値はさらに上昇するかもしれません。

 一方の明大前駅は『学生街』のため、下北沢より単身世帯が多く全体のおよそ60%を占めています。

 また、大学の多い八王子方面や、渋谷、新宿へのアクセスを考えると通勤・通学にも便利なため、明大生以外の学生や、単身のサラリーマンからも人気な街といえます。

3.乗降客数の推移とその比較

 

明大前駅
明大前駅

 東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、『下北沢駅』と『明大前駅』を利用する乗降客数の推移を比較していきます。

※参照:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局)の数値を参考に作成

 データを確認すると、2005年からコロナ禍前の2019年までの17年間で、下北沢駅の乗降客数は11,381人(約-8.9%)減少しています。

 これは2013年に小田急線が地下化されたことが大きく影響しています。これまで渋谷方面への乗換駅として利用していた小田急線ユーザーが、地下化したことによる乗り換えの不便さから、別ルートを利用することになったため、乗降客数が減少したと予想されます。

 コロナ渦で一部再開発が完了しており、今後、駅前広場の開発も進んでいくため、これらが乗降客数にどのような影響を与えるのか注目です。

 一方の明大前駅は、44,943人(約68%)と大きく増加しています。

 コロナ禍になった2020年は、大きく乗降客数が減少していますが、学生やサラリーマンなどの単身世帯が増えていることや、賃貸住宅の供給も増えていることからも、コロナ禍が明けたら数値も戻り、さらなる増加も期待できそうです。

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