小岩駅周辺が、「夜ふかし」の悪イメージから生まれ変わる!?　 大規模な再開発で、新たな街並みへ…

4.小岩の地盤や災害の影響は？

　ここからは不動産を購入する上で大切な災害による影響を見ていきます。多くの人の記憶にあると思いますが、2019年の大雨により、多摩川を含め、氾濫が起きました。そして、小岩がある江戸川区は水害による災害がとても懸念されています。なぜなら、荒川や江戸川、利根川の最下流に江戸川区が位置しているからです。

　仮に大雨が降り、全ての水が集まってしまう事態に陥ると、江戸川区のほとんどの地域が浸水すると予測されています。最大で10m以上の深い浸水となり、長いところでは1～2週間以上浸水が続くと言われているのです。

　さらに、小岩が受ける災害はそれだけに留まりません。地震情報サイト「JIS」が発表した「東京都江戸川北小岩・地域別危険度」のデータを見ると、北小岩のほとんどの地域の地番が軟弱だと診断され、地震が起きた場合に危険度が高い地域だと予測されています。

　これらのことを考慮すると、小岩は災害による影響を受けやすい地域であると言えます。購入される時はその辺りをキチンと考え、対策が必要です。

参考：江戸川区
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/519/step1-1.pdf
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/519/step1-2.pdf
地震情報サイトJIS
http://j-jis.com/data/tokyo/detail/%E6%B1%9F%E6%88%B8%E5%B7%9D%E5%8C%BA/%E5%8C%97%E5%B0%8F%E5%B2%A9

●4-1．小岩のハザードマップや対策

　江戸川区では災害が発生した場合を想定して「水害ハザードマップ」を作成しています。

　地域のほとんどが水没する恐れがあることから、各地域別にどのくらい浸水するのかを詳細に予測しハザードマップに記載しています。さらに、下記の画像のように、詳細な避難方法も発表しているので、確認するようにしてください。

　これらを読むことで「いざ災害が起こった際、どのような行動を取れば良いのか」がひと目でわかります。

　これらの通りに避難することで、命は助かる可能性が高いです。しかし、一度災害が起こり、物件内に浸水してしまうと資産価値は一気に落ちてしまう可能性があります。例えば、東日本大震災直後の浦安や新浦安は液化減少で価格を大きく下げています。

　そのため、水害の可能性があることも十分に留意したうえで購入しなければいけません。例えば、マンションであれば、3階以上にしたり、川の近くは避ける等、その場その場で考え、対応していく必要があります。

●リスクを考慮しつつ、大規模な再開発計画でより魅力を増す小岩●

　小岩は再開発事業により、「100年栄える街」を目指しているこれからの街です。これらの再開発が完成すると、下町の良さに近代化都市の利便性が融合するため、住みやすく魅力的な街になることは間違いありません。今後、人口増が進み、土地の価格上昇も見込めることから不動産購入を検討している方も多いはずです。

　しかし、周辺地域の大雨や地震による水害で江戸川区全域は水没する可能性もあります。そのため、一般的な不動産を比較して、ハザードマップ等を参考により慎重に検討した上で購入することが重要だと思います。

　ここまで述べてきた小岩の情報をまとめると、再開発エリアとして魅力的な街なのは間違いありません。しかし、江戸川区全域の水害による水没のリスクを十分に考慮し、その対策を実行または確認した上で購入するべきだと言えます。

相樂 喜一郎（不動産鑑定士補／宅地建物取引士／管理業務主任者／賃貸不動産経営管理士／公認 不動産コンサルティングマスター。）

株式会社リビングイン代表取締役。不動産鑑定士補／宅地建物取引士／管理業務主任者／賃貸不動産経営管理士／公認 不動産コンサルティングマスター。外資系証券、大手不動産会社を経験し、2013年の設立以降、リビングインでは人生をもっと謳歌するため、10年後、20年後の経済的な自由の獲得に向け、中長期でインカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも得ることを目的に正しい再開発を行うエリアの再生物件に集中し、これまで、高輪や方南町、上板橋、千川・要町、渋谷エリアの再開発に伴う投資をお客様向けに紹介し、不動産投資と運営をサポート。プライベートでは、大地震を経験し、家族ともっと一緒に居られる時間を作るため、2011年より、株式投資で作った資金を活かし、東京23区内の再開発・道路拡張予定にある不動産と、国内12カ所で太陽光発電施設を運用し、総資産を6.9億円、年間総収入7,300万円まで成長（2022年12月末時点）宅地建物取引業　東京都知事（2）第96307号 賃貸住宅管理業　国土交通大臣（2）第2733号 一般不動産投資顧問業　国土交通大臣　一般　第1309号

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