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不動産価格の高騰、ついに潮目がきた!不幸にならない再開発の街購入(月島編)

東京・月島は生活利便性が圧倒的に高い! 地価も人工も徐々に増加中で、唯一の懸念はやっぱりアレ

文=相樂 喜一郎(さがら・きいちろう)

4.月島駅周辺の価値は今後も上昇するのか?

東京・月島は生活利便性が圧倒的に高い! 古き伝統と未来の街並みが融合するの画像16

 今まで見てきたように、月島駅周辺は既に成熟した街づくりができているのに加え、再開発によりさらに洗練された街へと発展することが大いに期待できます。

 しかし、不動産購入を見当するには、将来的な価値を見込めるのか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

●4-1.月島駅周辺の世帯数の比較

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 上記のグラフは、月島駅、豊洲駅、勝どき駅の世帯数の比較です。月島駅は、単身者世帯がとても多く住んでいます。交通の利便性から、単身者が住みやすい街であることが言えます。単身者や2~3人の核家族世帯が多く住む月島は、新しい世代も多く住む街です。

●4-2.月島駅周辺の人口予測

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 次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。2050年までの人口予想は、月島駅は21,973人増加する予想となっています。

 その他近隣の駅も人口は増加傾向であることが予測されています。新しいタワーマンション建設がされて人口が増えると街の活性化にもつながり、ますます街が盛り上がることでしょう。

●4-3.交通機関の乗車数から見る利便性

 

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参照:「国土数値情報(駅別乗降客数データ)」(国土交通省国土政策局・平成30年度)の数値を参考に作成

 

 東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、月島駅の乗降者数の推移を考察していくと、月島駅の乗降客数は増加傾向にあることがわかります。

 とはいっても、月島駅は近隣の豊洲駅・勝どき駅と比べて乗車客数が少ないのが現状です。駅の混雑は比較の二駅と比べるとだいぶ緩やかであると言えます。

●4-4.月島駅周辺の土地の価値の推移

 

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 ここまでいろいろと見てきましたが、最も大切な月島駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『中央5-31(月島駅)』と、住宅地に区分されている『中央-1(月島駅)』の地域と近隣の場所を含めた3地点のデータを基に、2012年から21年までの価格をグラフにまとめたものです。

4-4-1.商業地に区分されている『中央5-31(東京都中央区月島3-9-10)』について

 

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参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査より

 

 昔からの商店街だけでなく、再開発の進展と共に、14年からは徐々に地価が上がり、20年に地価が最も上昇しています。21年と14年では、48.8万円/平方メートル(約49%)増加しています。

4-4-2.住宅地に区分されている『中央-1(東京都中央区月島2-16-9)』について

 

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参考:国土交通省地価公示・都道府県地価調査より

 

 こちらも、都心回帰もあり、14年以降に徐々に地価が上昇し増加しています。

 21年と11年では、24.9万円/平方メートル(約34%)増加しています。月島エリアでは、02年以降に高層マンションの「ムーンアイランドタワー」、「アイマークタワー」、「MID TOWER GRAND」が完成し、現在も高層マンションが続々と増えています。

 また、25年完成予定の月島三丁目北地区の高層マンション計画もあり、さらなる人口増加が予想されます。

●4-5.月島の中古マンションの価格推移

 最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の月島駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。

 

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 まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの月島駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。

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引用:ライフルホームズ

 上記のグラフによると、現在、月島市の標準的な中古マンションの価格は直近の3年間で7.19%程度上昇しています。同様に、都心三区以外ではなかなか見られない一戸建ての価格や土地価格もゆるやかに上昇しており、都心やマンション選好の影響から、将来的にも価格は安定傾向であるといえるのではないでしょうか?

 

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