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不動産価格の高騰、ついに潮目がきた!不幸にならない再開発の街購入(十条編)

商店街で大注目の十条、爆安物価の下町がセレブタウンと融合して大変貌中!

文=相樂 喜一郎(さがら・きいちろう)

3.十条の価値は今後上昇するのか?

 前述の通り、十条はどの視点から見ても住みやすい街であることは間違いありません。しかし、十条の不動産を購入する際は、メディアに注目されたことや再開発事業が進展している影響によって、どのように変化し将来的に変わっていくのか見極めることが重要です。そのため、ここでは人口や価格など関係するデータをもとに考察していきます。

3-1.北区全体の人口

参考:区役所のデータを基にリビングイン作成

 上記は、北区が発表した「世帯と人口の増減表」のデータをもとに、グラフにまとめた区全体の人口の推移です。2000年以降減少した年もありました。しかし、2010年までほとんどの年で住民が増加傾向にあります。

 その後、2011年に起こった「東日本大震災」をきっかけに、移住した方が増えたことで多少の減少はしました。しかし、2012年の『孤独のグルメ Season2』のロケ地の一つになったことも含め、知名度が上がり、大幅に人口が増加傾向に向かっていることが分かります。

3-2.北区の全体の人口予測

引用:北区人口推移調査報告書

 では、将来的に十条の人口が増加していくのか、北区が発表した「北区人口推移調査報告書」のデータをもとに考察していきます。このデータでは、2018年以降徐々に人口が微増していますが、2033年には減少していく予測です。

 しかし、2021年現在で既にこの時予測された人口数よりも約2,000人増加していることや、2024年にオープンする十条駅のタワーマンションの入居開始を考慮すると、北区が予測した数値よりも上回る人口数を期待できます。

3-3.交通機関からの乗車率から見る利便性

JR東日本開示の資料より、リビングイン作成

 JRが発表している「各駅の乗車人員」のデータをもとに、十条駅を通っているJR埼京線の乗車客数の推移を考察していきます。2011年に東日本大震災が原因で人口が一時的に減ったため、約2,000人前後の利用者数が減少しているのが分かりました。しかし、翌年のドラマのオンエアやメディアに多く特集されたことで、十条自体の知名度が上がり、人口が増えたことから、上昇傾向に向かっています。

3-4.十条の土地の価格の推移

参考:地価公示より、リビングイン作成

 ここでは、商業地に区分されている「北5-6(東京都 北区十条仲原1-8-29)」のデータをもとに、2010年から10年間の価格の推移をまとめました。2011年に人口が減少したことを受け、一時的に若干低迷しています。

 しかし、2013年にアベノミクスの経済効果を機に、7年間で約352,000円/平方メートル(+41.5%)も上昇しています。2017年以降も上昇は止まることなく、一定して前年比から約10%上昇しています。このことから、北区十条の価値は将来的にも上昇傾向に向かうことが期待できます。

3-5.駅周辺の中古マンションの価格推移

 ライフルホームズが発表している「住まいのインデックス」のデータをもとに、十条の標準的な中古住宅の価格推移を見ていきます。まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、中古のマンションや戸建て、土地の価格をまとめたものです。

引用:住まいのインデックス

 

 現在十条の標準的な中古不動産の価格は、建物の形態によって大きく異なります。例えば、中古マンションは2016年以降上昇傾向に向かい、直近3年間で約5割近く価を格を上げています。一方で、コロナによるインバウンドの減少で2020年に土地が大幅に価格が落ちているのです。

 ただし、これも一時的なものだと推測されます。十条駅の人気度や注目度の高さや現在大規模な再開発事業が進展していることを考慮すると、今後も上昇に向かうことを間違いなさそうです。

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