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不動産価格の高騰、ついに潮目がきた!不幸にならない再開発の街購入(大山編)

下町の人情や風情を残した板橋・大山、再開発事業の進展によりさらに活気に満ちた街となることが期待される

文=相樂 喜一郎(さがら・きいちろう)

3.大山の価値はさらに上昇するのか?

 既述の通り、大山駅周辺は人情に溢れた温かみのある街となっているため、多くの方が注目しているエリアであることは間違いありません。

 しかし、不動産を購入するうえで、人気があるだけで決めるのは危険です。そのため、ここからは将来的に大山駅周辺がどのように変化していくのか、それぞれのデータを基に定量的な分析を行いながら解説していきます。

●3-1.板橋区全体の人口の推移

 

現地調査ファイル

 

 上記のグラフは、板橋区が発表した『世帯数・人口表』のデータと隣接する北区が発表した『世帯と人口の増減表』の人口の推移を比較したグラフです。

3-1-1. 板橋区の人口推移

 06年以降、安定して人口が増加していることが分かります。14年間ほぼ減少していないことと、再開発事業により街がさらに活性化していくことを考慮すると、今後も安定して増加していく可能性が高いです。

3-1-2. 北区の人口推移

 一方で、大山駅から近くの場所に位置する北区の人口のデータは増えてはいますが、微増、ほぼ横ばいで推移しています。あまり大幅な上昇は見られません。北区の赤羽や王子など大山よりも交通機能が充実している街が点在しているにもかかわらず、約20万人の差があることから、板橋区がずば抜けて人気がある街だということが分かります。

●3-2.板橋区の全体の人口予測

 

引用:板橋区役所HPより

 

 将来的に、大山の人口がどのように変化していくのか?

 板橋区が発表した『板橋区人口ビジョン及び総合戦略2019』のデータを基に考察していきます。このデータによると、2020年をピークに区の総人口は減少していくと予測されています。

 しかし、実際の2020年の人口数を見ると『板橋区人口ビジョン及び総合戦略2019』で予測されたデータよりも約16,000人多いことや現在大山駅で進められているタワーマンションの入居が開始予定となっていることを考慮すると、板橋区内の人を集めることができる地域には将来的にも人口が増えていくことが推測されます。

●3-3.交通機関の乗降率から見る利便性

 

参考:現地調査ファイル(東武電鉄HPより)

 

 東武鉄道が発表している『乗降人員』のデータを基に、大山駅を通っている東武東上線の乗降客数の推移を考察していきます。

 08年をピークに3年間乗降率が減少傾向でした。しかし、頻繁にメディアに特集されるようになったことで注目を集めるようになり、12年以降は安定して右肩上がりになっています。

 駅周辺の商店街だけでなく、一人暮らし向けの家賃相場が比較的安く設定されていることや地元以外の方も馴染みやすい環境となっていることで、大山を移住先に選ぶ方が増えているため、まだまだ上昇傾向で推移することが予測されます。

●3-4.大山の土地の価格の推移

 

参考:現場調査ファイル(国土交通省、地価調査より)

 

 次に、大山駅周辺の土地の価格の推移を確認していきます。上記は、商業地に区分されている『板橋5-1(東京都板橋区大山町31-1)』と住宅地に区分されている『板橋-17(東京都板橋区大山東町10-2)』のデータを基に、08年から12年間の価格をグラフにまとめたものです。

3-4-1.駅周辺の『板橋5-1(東京都板橋区大山町31-1)』

 08年に起こったリーマンショックを機に約5年間低迷していました。しかし、14年から徐々に価格が上昇しており、12年間で13万円/平方メートル(10%)増加しています。

3-4-2.住宅地の『板橋-17(東京都板橋区大山東町10-2)』

 こちらも同様に08年に高値を更新して以降、横ばいが続いていますが16年から徐々に価格が上昇しており、12年間で39,000円/平方メートル(7%)増加しています。

 

●3-5.大山駅周辺の中古マンションの価格推移

 大山駅周辺の中古マンションの価格の推移をライフルホームズの『住まいのインデックス』のデータを基に確認していきます。

 まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、大山駅周辺の中古マンションの価格の推移をまとめたものです。

 

引用:住まいのインデックスより

 

 上記のグラフによると、大山の中古マンションの価格は他の地域と比較して、安定して上昇傾向です。直近3年間で約7%近く上昇していることが分かります。今後、現在進められている再開発事業が何事もなく進めば、将来的にも上昇していくことは間違いなさそうです。

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