綱島「住みたい街160位」でも注目…新駅開業で中古不動産が上昇傾向？

4．綱島周辺の価値は今後も上昇するのか？

　今まで見てきたように、綱島駅周辺は新駅建設、スマートシティのオープンと話題に事欠かない注目エリアです。しかし、不動産購入を検討するには、将来的な価値を見込めるか見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。

●4-1．綱島駅周辺の世帯数の比較

　上記のグラフは「菊名駅」と「新綱島駅」、「綱島駅」の世帯数の比較です。

　年収比較から若年層が多い「菊名駅」は単身者が多く、「綱島駅」や「新綱島駅」は2人以上の世帯数が若干多いことがわかります。今後出来る施設を含め、綱島駅周辺はファミリー層にとって暮らしやすい街なのかもしれません。

●4-2．綱島駅周辺の人口予測

　次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報（H30国政局推計）／国土交通省」のデータを国際航業（株）が編集・加工した情報を元にグラフにしたものです。

　2050年までの人口増加数は綱島駅で7,056人増加の予想となっています。各駅とも現在より人口は増加しますが、40年をピークに減少へ転じる予想がでています。

　ただ、3駅の中で一番減少傾向にあるのは「菊名駅」ということがわかります。

　上記は、港北区「統計情報」を基に過去10年間の目黒区全体の人口推移をグラフにしたものです。

　2010年から23,730人（7.2％）増加しています。港北区の人口は、24年には36万人を超えるという予測となっています。

　さらに、推計では2036年から37年にかけて人口がピークとなり、その後は緩やかに減少し、53年に35万人台、61年に34万人台となり、最終予測年の65年には、34万622人まで減少を続けると推計しています。

　東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に、「綱島駅」の乗車数の推移を考察していきます。綱島駅の乗降客数は大幅な減少は見られませんでした。一方、菊名駅の利用者は07年に5,000人以上増加し、綱島駅からの引き離しを図っています。

　それは前年の06年、菊名駅が横浜線の快速停車駅となったことが関係しているようです。そのことからも、今後、新綱島駅が完成すれば、利便性が向上し、乗降客数は増加に転じる可能性がありそうです。

●4-4．綱島の土地の価値の推移

　綱島駅周辺の土地の価格を確認していきます。商業地域に区分されている『港北5-2（綱島駅）』と、住宅地に区分されている『港北－33（横浜市港北区綱島西1-524-24）』の地域と近隣の場所を含めた3地点のデータを基に、2011年から21年までの価格をグラフにまとめたものです。

4-4-1．商業地『港北5－2（横浜市港北区綱島西1－713－13）』について

　新綱島駅の工事が始まった13年から価格が徐々に上昇しています。21年と11年では17.3万円／平方メートル（約24％）増加しています。

4-4-2．住宅地『横浜港北－33（横浜市港北区綱島西1－524－24）』について

　こちらも新駅の工事がスタートした13年から価格は徐々に上昇し、21年と11年で6.1万円／平方メートル（約18％）増加していました。

　やはり、再開発への期待により地価が上昇しているようです。当該エリアの売り物件が本当に少なくなっています。

●4-5．綱島の中古マンションの価格の推移

　最後に、ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、実際の綱島駅周辺の中古マンションの価格推移を確認します。

　まずは、下記のグラフをご覧ください。こちらは、2010年からの綱島駅周辺の中古マンションの価格をまとめたものです。

　上記のグラフによると、綱島駅周辺の中古マンションの価格は17年くらいから20年まで価格上昇は低調でした。ただ、来年の新駅開設を踏まえ、20年10月を過ぎてから第二次上昇傾向となっています。

　直近の3年間では、3.42％程度上昇していました。しかし、土地値を見て見ると減少しているのが気になります。今後の動向を注視することが重要です。